Laudo de Avaliação de Imóvel: Engenheiro de Avaliações ou Corretor?
A avaliação de um imóvel elaborada pelo engenheiro de avaliações não pode ser comparada à opinião mercadológica realizada pelo corretor de imóveis. Essa afirmação pode parecer polêmica, mas é técnica e justa.
Ao corretor imobiliário compete a nobre tarefa de comercializar um bem imóvel, intermediando o desejo de venda (ou de locação) do proprietário com o sonho de quem deseja adquiri-lo. Para tanto, esse expert pode estimar o valor de mercado elaborando o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).
No entanto, o corretor de imóveis não possui habilitação legal para realizar a avaliação técnica e pericial de imóveis, pois o Art. 3º da Lei nº 6.530, de 1978, que regulamenta a profissão, estabelece:
“Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”
Vale esclarecer que compete exclusivamente ao profissional de engenharia (ou arquitetura) elaborar o laudo pericial e técnico de avaliação de bens imóveis, com base em, pelo menos, três fundamentos normativos e legais da engenharia legal:
1. A Lei Federal nº 5.194, de 1966 (Exercício profissional da Engenharia e Agronomia)
Vale destacar os seguintes artigos:
Art. 7º, alínea “c”: “As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica”.
Art. 13: “Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de engenharia, de arquitetura e de agronomia, quer público, quer particular, somente poderão ser submetidos ao julgamento das autoridades competentes e só terão valor jurídico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta lei”.
Art. 14: “Nos trabalhos gráficos, especificações, orçamentos, pareceres, laudos e atos judiciais ou administrativos, é obrigatória, além da assinatura, precedida do nome da empresa, sociedade, instituição ou firma a que interessarem, a menção explícita do título do profissional que os subscrever e do número da carteira referida no art. 56”.
2. A Resolução nº 345 do CONFEA, de 1990
O Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA) expõe no Art. 2º:
“Compreende-se como a atribuição privativa dos Engenheiros em suas diversas especialidades, dos Arquitetos, dos Engenheiros Agrônomos, dos Geólogos, dos Geógrafos e dos Meteorologistas, as vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e pertences, máquinas e instalações industriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua existência ou utilização, sejam atribuições destas profissões.”
O Art. 3º estabelece, ainda:
“Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos indicados no Art. 2º, quando efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREAs.”
3. A Norma Técnica ABNT NBR 14.653 – Avaliação de Bens
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), por meio da NBR 14.653 (atualizada em 2019), define em seu item 3.5 a avaliação de bens como:
“Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.”
Jurisprudência na prática
Em um caso julgado pelo Poder Judiciário do Estado do Paraná envolvendo avaliação de bens, a Desembargadora responsável considerou todos esses pontos e proferiu a seguinte decisão:
“Diante do exposto, entendo pela necessidade de conhecimentos específicos para a realização de perícia, devendo no caso ser engenheiro civil, por se tratar de uma perícia mais aprofundada, que deverá analisar rigorosamente todos os detalhes pertinentes ao caso dos autos. Feitas essas considerações, concedo a liminar pretendida, a fim de que seja nomeado perito engenheiro civil para a realização da perícia.”
Em virtude dos fatos mencionados, quando o objetivo se restringir à intermediação e à opinião sobre a comercialização imobiliária, essa nobre atividade compete ao corretor de imóveis.
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Ao corretor imobiliário compete a nobre tarefa de comercializar um bem imóvel, intermediando o desejo de venda (ou de locação) do proprietário com o sonho de quem deseja adquiri-lo. Para tanto, esse expert pode estimar o valor de mercado elaborando o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).
No entanto, o corretor de imóveis não possui habilitação legal para realizar a avaliação técnica e pericial de imóveis, pois o Art. 3º da Lei nº 6.530, de 1978, que regulamenta a profissão, estabelece:
“Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”
Vale esclarecer que compete exclusivamente ao profissional de engenharia (ou arquitetura) elaborar o laudo pericial e técnico de avaliação de bens imóveis, com base em, pelo menos, três fundamentos normativos e legais da engenharia legal:
1. A Lei Federal nº 5.194, de 1966 (Exercício profissional da Engenharia e Agronomia)
Vale destacar os seguintes artigos:
Art. 7º, alínea “c”: “As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica”.
Art. 13: “Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de engenharia, de arquitetura e de agronomia, quer público, quer particular, somente poderão ser submetidos ao julgamento das autoridades competentes e só terão valor jurídico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta lei”.
Art. 14: “Nos trabalhos gráficos, especificações, orçamentos, pareceres, laudos e atos judiciais ou administrativos, é obrigatória, além da assinatura, precedida do nome da empresa, sociedade, instituição ou firma a que interessarem, a menção explícita do título do profissional que os subscrever e do número da carteira referida no art. 56”.
2. A Resolução nº 345 do CONFEA, de 1990
O Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA) expõe no Art. 2º:
“Compreende-se como a atribuição privativa dos Engenheiros em suas diversas especialidades, dos Arquitetos, dos Engenheiros Agrônomos, dos Geólogos, dos Geógrafos e dos Meteorologistas, as vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e pertences, máquinas e instalações industriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua existência ou utilização, sejam atribuições destas profissões.”
O Art. 3º estabelece, ainda:
“Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos indicados no Art. 2º, quando efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREAs.”
3. A Norma Técnica ABNT NBR 14.653 – Avaliação de Bens
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), por meio da NBR 14.653 (atualizada em 2019), define em seu item 3.5 a avaliação de bens como:
“Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.”
Jurisprudência na prática
Em um caso julgado pelo Poder Judiciário do Estado do Paraná envolvendo avaliação de bens, a Desembargadora responsável considerou todos esses pontos e proferiu a seguinte decisão:
“Diante do exposto, entendo pela necessidade de conhecimentos específicos para a realização de perícia, devendo no caso ser engenheiro civil, por se tratar de uma perícia mais aprofundada, que deverá analisar rigorosamente todos os detalhes pertinentes ao caso dos autos. Feitas essas considerações, concedo a liminar pretendida, a fim de que seja nomeado perito engenheiro civil para a realização da perícia.”
Em virtude dos fatos mencionados, quando o objetivo se restringir à intermediação e à opinião sobre a comercialização imobiliária, essa nobre atividade compete ao corretor de imóveis.
Contudo, para determinar o valor real, justo e com validade jurídica de um bem, compete à engenharia de avaliações elaborar o documento técnico seguindo rigorosamente a metodologia científica da ABNT — seja em um laudo de avaliação de imóvel para compra e venda, análise de viabilidade para renovação de imóvel, garantias bancárias, partilha de bens ou processos judiciais.
Não corra o risco de perder dinheiro em uma negociação ou de ter um documento invalidado na Justiça. Seja para emitir um laudo de avaliação de imóvel para compra e venda, planejar os custos e a valorização em uma renovação de imóvel, revisar valores de locação ou atuar em disputas judiciais por meio da engenharia legal, conte com o rigor técnico de quem tem habilitação legal na área.
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